Elvedin Lagarija, Fond za izgradnju stanova KS: Korektivni smo faktor na tržištu nekretnina
Fond za izgradnju stanova Kantona Sarajevo već godinama radi na tome da pravo na stanovanje postane dostupnije što većem broju građana. Sa skoro 300 završenih stanova u proteklih 12 mjeseci i jasnim planom da se gradi 500 novih svake godine, Fond želi biti važan korektiv na tržištu stanova u Sarajevu.
O trenutnim projektima, saradnji sa Vladom KS, izazovima gradnje i budućoj ulozi Fonda, razgovarali smo sa Elvedinom Lagarijom, direktorom Fonda za izgradnju stanova KS.
Realizacija i planovi
Prošle godine ste u razgovoru za Poslovne novine najavili završetak više projekata u Vogošći i Ilijašu. Možete li nam reći šta je sve u međuvremenu realizirano i kakav je odziv građana na kupovinu stanova?
„Na lokalitetu Vogošće završili smo dvije lamele sa ukupno 178 stanova i svi stanovi su prodati i predati krajnjim korisnicima. Urađena je i garaža, prodato je već 70 posto garažnih mjesta i intenzivno radimo na prodaji preostalih. U Ilijašu je pri kraju izgradnja zgrade sa 103 stana i isto toliko parking mjesta. Završetak i primopredaja očekuje se u narednih 30 dana. Dakle, ukupno smo završili skoro 300 stanova u proteklih 12 mjeseci.“
Nedavno ste dobili urbanističku saglasnost za objekat Bijeli dvor na lokaciji Sokolović Kolonija. Šta ovaj projekt znači za Fond i koliko će doprinijeti kvalitetu stambene ponude u Kantonu Sarajevo?
„Tendencija je da budemo prisutni na svim općinama u Kantonu Sarajevo i u okviru tog plana, prva lokacija koju smo kupili prošle godine je u Općini Ilidža. U saradnji sa Vladom KS i Arhitektonskim fakultetom u Sarajevu urađen je idejni projekt, a dobili smo i urbanističku saglasnost. Vrlo sam zahvalan dekanu Arhitektonskog fakulteta na profesionalnom pristupu poslu. I Općina Ilidža je u rekordnom roku izdala urbanističku saglasnost, pa ćemo uskoro imati završen glavni projekt i neophodne saglasnosti. U naredna dva mjeseca očekujemo i građevinsku dozvolu nakon čega ćemo raspisati javni poziv za izgradnju objekta. Riječ je o zgradi sa 35 stanova, koja će se nalaziti na potezu nove tramvajske pruge Ilidža - Hrasnica, koja je nama i ostalim investitorima učinila ovaj dio interesantnim za investiranje. Treba reći i da smo u pregovorima sa općinskim načelnikom o mogućnosti da kupimo veći komad zemlje, koji bi bio pogodan za gradnju cijelog jednog naselja.“
Sadržaji za bolji kvalitet života
U toku je projektiranje objekata 2E i 3E u Rosuljama (Vogošća), kao i objekta K24 na Šipu (Općina Centar). Koliko stanova će obuhvatiti ovi projekti i koji je planirani vremenski okvir gradnje?
„U Rosuljama se radi o oko 20.000 kvadratnih metara stambenog prostora, što je nešto više od 200 stanova. U fazi smo raspisivanja javnog poziva za projektovanje, a urbanističku saglasnost, koja će biti malo modifikovana s ciljem postizanja boljeg arhitektonskog rješenja, već imamo. Na tom lokalitetu, koji je odličan, nedostaju elementi koji će poboljšati kvalitet života. Želimo da ljudi koji tu kupe stanove imaju i vrtiće i velike markete i parkove, a na toj lokaciji planiramo izgraditi i spomen obilježje poginulim borcima Armije BiH. Smatramo to primjerenim jer je većina kupaca tih stanova upravo iz boračke populacije. Što se tiče objekta na Šipu, gradimo zgradu sa četrdesetak stanova. Zanimljiva nam je još jedna lokacija u blizini i trenutno je pokušavamo kupiti za gradnju.“
Jeste li zadovoljni suradnjom sa Vladom Kantona Sarajevo i ima li tu mjesta za poboljšanja koja bi bila i vidljiva na terenu?
„Želim se u ovom odgovoru dotaknuti pitanja stanovanja koje je zapravo pitanje prava – prava na stanovanje. Svugdje u svijetu je danas pitanje kupovine stana - goruće pitanje. Inflacija je jako izražena, cijene uduplane i mladi ljudi, čak i parovi koji oboje rade, teško mogu kupiti stan. Uloga Fonda za izgradnju stanova KS ima kao cilj izgradnju 500 stanova godišnje, kako bismo mogli aplicirati prema što više ljudi da riješe stambeno pitanje preko nas. Od nas se očekuje, jer smo javni sektor, da naši stanovi budu 30 posto jeftiniji, a da b se to postiglo neophodna je saradnja svih učesnika u kompleksnom procesu izgradnje stana. Krenimo redom - lokalna vlast trebala bi nam obezbijediti adekvatne i ne preskupe lokacije. Vlada KS trebala bi svoje poticaje iz programa za mlade za rješavanje stambenog pitanja usmjeriti prema Fondu na način da ti poticaji budu samo za one koji svoje stambeno pitanje rješavaju kroz Fond. I naravno, Fond kao bitna karika treba biti sposoban da izgradnju realizuje. Mi smo spremni, ali nam je neophodno da svi urade svoj dio posla kako bi to poprimilio oblik koji treba. Kvalitetnim radom u određenoj mjeri mi utičemo i na tržište koje će se morati približiti našim cijenama. Da bi se to desilo, da se, dakle, tržište približava nama, a ne mi tržištu, Fond treba da gradi kvalitetne stanove. Kroz projekt Ilidže želimo pokazati kakva će biti budućnost Fonda.“
Najjeftinije nije uvijek najpovoljnije
Koliko je, imajući u vidu izazove sa kojima se suočava građevinska operativa, realno da se Vaši planovi ostvari?
„Teško jeste, ali nije neizvodljivo. Neke smo probleme već spomenuli tokom ovog razgovora. Kvalitetan projekt kreće od dobrog arhitektonskog rješenja, jasno ugovorenih stavki i standarda koji se tiču građevine, odnosno standarda izvođenja posla. Imamo javne nabavke koje imaju svoj tok i svoje zakone, ali ne smije nam se dešavati da posao po svaku cijenu dobije najjeftiniji ponuđač jer se često dešava da na kraju „najpovoljnija“ cijena bude skuplja i od najskuplje jer zbog loših projekata gubimo dragocjene kvadrate.“
Na koji način planirate održati tempo gradnje 500 stanova godišnje i šta će to značiti za tržište stanova u Sarajevu?
„Mlade ljude za zemlju, osim posla, veže mjesto gdje žive. Ako ih želimo zadržati, mi moramo tim mladim ljudima koji tek počinju život u smislu formiranja porodice, obezbijediti mogućnost da kupe stan po razumnoj cijeni.
Mi možemo graditi, ali opet se vraćamo na već spomenute karike u lancu. Šta će lokalne vlasti uraditi? Mogu li nam osigurati lokacije? Hoće li Vlada KS poticaje za kupovinu stanove za mlade usmjeriti prema nama? Ako se svaki korak realizira, mi možemo graditi 500 stanova godišnje. Treba znati da je finansijski pritisak na Fond ogroman; plaćamo projektiranje, lokaciju, gradnju, tražimo kupce, a novac nam stiže nekad u budućnosti jer, ne treba zaboraviti, kod nas mladi ljudi kupuju stanove na rate bez kamata.“
Stanove najviše traže mladi
Kako će svi ovi projekti uticati na različite kategorije građana – od boračke populacije, preko mladih, do šire javnosti koja traži povoljnije uslove kupovine?
„Mi smo dužni aplicirati prema svim građanima. Kada izgradimo zgradu, dužni smo dio ponuditi boračkoj populaciji, dio mladima, a dio ostaloj javnosti. Nema diskriminacije. Omjeri se mijenjaju u odnosu na to kada je koja kategorija primarna. Nakon rata boračka populacija je bila primarna, danas su to mladi ljudi. Ali ne smijemo zaboraviti ni sve ostale kategorije građana KS.“
Imate li u ovom trenutku evidenciju ili bar informaciju koliko u ovom trenutku osoba koje pripadaju kategorijama za koje Fond prvenstveno gradi stanove, potražuje stanove?
„U zadnjih godinu dana, kada smo krenuli u projektovanje svih ovih zgrada koje planiramo graditi, krenuli smo i sa pripremom baze podataka potencijalnih kupaca. Uradili smo kvalitetno istraživanje tržišta i iz svih interesnih kategorija imamo bazu. Velika je potražnja i želja za stanovima koje gradimo.“
Koja kategorija je najbrojnija?
„Mladi. Osim povoljnije cijene, mladi ljudi mogu kupiti stanove na rate bez kamata. Sada ćemo taj broj rata povećati sa dosadašnjih 70 na vjerovatno 100. To vam je slika finansijskog pritiska o kojem sam govorio - naša je obaveza da finansiramo sve, a onda godinama čekamo priliv novca. Zbog toga što omogućavamo kupovinu stanova bez kamata želimo da se ka Fondu usmjere Vladini poticaji za kupovinu stanova za mlade. To bi nas umnogome rasteretilo.“
Cilj - biti bolji od drugih
Fond, osim stanogradnje, vodi računa i o pratećim sadržajima (zelene površine, igrališta, garaže). Hoće li novi projekti slijediti taj standard?
„Da, koliko god je to moguće u skladu sa urbanističkim planovima. trudimo se da ne pravimo samo zgradu koja će biti mjesto boravljenja, nego mjesto življenja. Sa općinama dogovaramo, jer uglavnom od njih kupujemo zemljišta, da, ako ne može uz samu zgradu, u neposrednoj blizini gradimo ili sportska igrališta ili neke sadržaje koji će dati životima tih ljudi dodatnu dimenziju i kvalitet.“
Kako vidite ulogu Fonda u narednih pet godina? Može li postati motor planske i održive urbanizacije Sarajeva?
„Ne samo da je to moguće nego je i ostvarivo. Treba razgraničiti uloge u tom procesu. S jedne strane je kvalitet života, za koji je javni sektor, a mi jesmo javni sektor, odgovoran, dok je, s druge strane, prisutan pritisak investitora čiji je interes primarno profit. Tendencija zvana profit je normalna, ali linija se negdje mora povući. Uloga Fonda u ovom procesu je da mora graditi kvalitetnije od drugih, privatnih investitora. Zašto? Zato što mi moramo postavljati standarde i jer kategorije o kojima govorimo ne zaslužuju zbrinjavanje niti samo krov nad glavom, one zaslužuju rješavanje njihovog stambenog pitanja kvalitetnim stanovima. Želimo da mladi ljudi žive u lijepim zgradama i želimo im to osigurati 30 posto jeftinije, ne i 30 posto lošije. Ponovo se vraćamo na broj od 500 stanova godišnje. Tim brojem sagrađenih stanova i tom dinamikom možemo utjecati na tržište prostim zakonom ponude i potražnje. Trebamo i možemo biti korektivni faktor. Primjer je zgrada koju ćemo graditi na Ilidži. Ona je, ako tako možemo reći, ekstremno kvalitetna i kada jednom izađemo na tržište sa cijenom kvadrata, neće se više u tom dijelu kvadrat moći prodavati po duploj cijeni.“
Potražnja (ne) određuje cijenu
Vi ste čovjek koji „živi“ stanogradnju. Imate li objašnjenje za zastrašujući visoke cijene kvadrata stanova u Sarajevu?
„Sarajevo je glavni grad, ekonomski centar i u Sarajevu svi žele imati stan. Stanove kupuje dijaspora, imućni građani za svoju djecu ili kao investiciju. I opet se vraćamo na već spomenuti zakon ponude i potražnje. Uvijek će u Sarajevo biti velika potražnja stanova. Preskupi su jer nema dovoljno gradnje na način da se grade nova naselja. Ne zgrade, nego naselja. Mislim da će se neke stvari posložiti kada se u gradnju na pravi način uključi struka, kada se dovedu u red investitori, odnosno strašna težnja ka visokim profitima. Ne želim reći da težnju profita treba suzbijati, u konačnici profit je svrha biznisa i ta težnja nosi društvo naprijed, ali kada se ta težnja stavi u razumne okvire na način da ne bude svrha sama sebi, mislim da će se sve, pa i cijene posložiti.“
Ove godine ste učesnik Sajma EXPO100. Šta na Vašem štandu mogu očekivati posjetitelji i poslovna zajednica?
„Naći će naše projekte koje planiramo u budućnosti, o kojima smo pričali. Želimo se naći i sa kompanijama koje imaju bilo kakav doticaj sa građevinom, da vidimo šta se sve nudi u struci, šta ima novoga, želimo interakciju sa svima njima. Građevinski sektor je lokomotiva koja sve vuče za sobom, a budući da je Fond nedovoljno poznat u javnosti, predočit ćemo i posjetiteljima da postoji neka kantonalna institucija koja gradi zgrade i stanove. Nismo dovoljno iskomunicirani u javnosti po tom pitanju i jedan od naših narednih koraka jeste da i to promijenimo.“
Na kraju, šta biste poručili potencijalnim kupcima koji razmišljaju da kroz Fond riješe stambeno pitanje?
„Fond za izgradnju stanova Kantona Sarajevo zadužen je i dužan da radi najkvalitetnije, to nam je jako važno da ljudi znaju. Neka nam se jave, neka apliciraju za kupovinu stanova, ako imaju neku sjajnu ideju, neka nam je iznesu, otvoreni smo za prijedloge i sugestije. U ozbiljnim biznisima najbolje ideje dolaze od kupaca ili korisnika neke usluge ili proizvoda, pa nema razloga da i ovdje ne bude tako.“