Kvadrat u Sarajevu nikad skuplji: Kvadrat ide i do 11.000 KM

Bosna i Hercegovina je u posljednjih pet godina zabilježila najveći rast cijena nekretnina u cijeloj Adria regiji, čak 71 posto. Analitičari procjenjuju da bi tokom 2026. godine cijene mogle dodatno porasti za oko deset posto, dok tržište u Sarajevu već sada bilježi iznose koji su do prije nekoliko godina bili gotovo nezamislivi. Analiza više od 130 aktuelnih oglasa, uz podatke agencija o stvarno realizovanim prodajama, pokazuje da potražnja i dalje nadmašuje ponudu.

Dok Hrvatska također bilježi snažan rast cijena nekretnina, Bosna i Hercegovina se po tom pitanju izdvaja u regionu. U trećem tromjesečju 2025. godine cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj porasle su 13,8 posto na godišnjem nivou, što je jedan od najvećih skokova u Evropskoj uniji. Beograd, s druge strane, ulazi u fazu usporavanja tržišta, pa su tokom 2025. zabilježeni periodi stagnacije, pa čak i blagog pada cijena novogradnje u pojedinim dijelovima grada.

U Bosni i Hercegovini takvog smirivanja tržišta još nema. Potražnja za stanovima i dalje je veća od ponude, a stručnjaci upozoravaju da je vrijeme jeftinih nekretnina definitivno prošlo. Jedan od razloga rasta cijena je i dijaspora, jer građani zemalja bivše Jugoslavije na računima trenutno drže oko 110 milijardi eura. Veliki dio tog novca ulaže se upravo u kupovinu nekretnina, često kao oblik sigurnog čuvanja kapitala.

Prema dostupnim podacima, centar Sarajeva i dalje drži vrh liste najskupljih lokacija. Cijene starogradnje kreću se između 5.500 i 7.500 KM po kvadratnom metru, dok novogradnja prelazi 8.000 KM, a u luksuznim penthouse projektima dostiže i do 11.000 KM po kvadratu. Naselja poput Breke i Kovačića imaju medijanu oko 6.300 KM po kvadratnom metru, s rasponom koji ide do 7.500 KM.

Stari Grad ima jedan od najvećih raspona cijena u Sarajevu. Kvadrat se može pronaći i ispod 2.100 KM u starijim objektima, dok u atraktivnim zonama poput Baščaršije ili oko Papagajke cijene dosežu i do 8.000 KM po kvadratu.

U općini Novo Sarajevo i na Grbavici cijene se kreću između 4.500 i 7.700 KM po kvadratu, dok je medijana oko 5.400 KM. Na Marijin Dvoru renovirana novogradnja ide i do 6.600 KM po kvadratnom metru.

Ilidža i Stup bilježe medijanu od gotovo 4.900 KM po kvadratu, a pojedini projekti novogradnje prelaze i 5.800 KM. To je nivo cijena koji je do prije nekoliko godina bio rezervisan za najatraktivnije dijelove grada.

Naselja Novi Grad i Dobrinja nude nešto povoljnije opcije, gdje se cijene kreću između 3.200 i 5.750 KM po kvadratnom metru. Vogošća i Rajlovac ostaju među rijetkim zonama gdje novogradnja još uvijek može koštati oko 4.000 KM po kvadratu.

Stručnjaci naglašavaju da sama lokacija naselja nije presudna, jer mikrolokacija može značajno utjecati na cijenu. Blizina tramvajske linije, škole, zelenih površina ili čak reputacija zgrade često mogu povećati cijenu za nekoliko stotina maraka po kvadratnom metru.

Kupci danas sve više obraćaju pažnju i na kvalitet gradnje, grijanje, izolaciju, troškove režija, postojanje lifta i garažnog mjesta. Stan od 60 kvadrata s dobrim rasporedom prostorija često postiže veću cijenu od većeg stana koji je loše projektovan.

Važnu ulogu igra i uredna dokumentacija. Stan s čistim vlasničkim listom, bez tereta i s riješenim upisom u zemljišne knjige prodaje se brže i bliže traženoj cijeni.

Prema dostupnim podacima, medijan svih oglašenih cijena stanova u Sarajevu trenutno iznosi oko 5.302 KM po kvadratnom metru. To znači da prosječan dvosoban stan od 55 kvadrata danas ima traženu cijenu od oko 290.000 KM. Prije deset godina, isti takav stan mogao se kupiti za oko 95.000 KM.

Stručnjaci ipak upozoravaju na jednu važnu razliku oglašena cijena nije uvijek i stvarna prodajna cijena. Razlika između traženih i realizovanih cijena danas je veća nego ikada ranije. Zato se kupcima savjetuje da prate stvarne transakcije na tržištu, upoređuju više nekretnina na istoj lokaciji i pažljivo provjere dodatne troškove poput adaptacije, instalacija i troškova prenosa vlasništva.

S druge strane, prodavcima se savjetuje da ne postavljaju cijenu znatno iznad realne vrijednosti. Takva taktika često dovodi do toga da oglas dugo stoji na tržištu, nakon čega slijedi snižavanje cijene nerijetko i ispod iznosa koji se mogao postići odmah uz realno formiranu ponudu.

Iako Bosna i Hercegovina i dalje ima relativno niže cijene nekretnina u poređenju s ostatkom Evrope, za prosječnog građanina Sarajeva kupovina prvog stana postaje sve teža i sve dalje od realnih mogućnosti.